2004年11月8日 最高裁判所第二小法廷 判決
サブリース契約と賃料の減額請求
結果 破棄差戻向き―
| あらまし | 繊維工場をやめた土地所有の会社が、不動産会社の提案を受けて多額の融資で建物を建て、その一部を転貸目的で不動産会社に20年間一括で貸した。契約では賃料を2年ごとに5％ずつ増やす特約が定められていた。不動産会社は平成11年と平成13年に賃料の減額を求め、借地借家法32条1項に基づいて減額後の賃料の確認と払い過ぎた分の返還を求めた。これに対し、貸主の会社は反訴で、増額後の賃料の確認と未払分の支払などを求めた。 |
|---|---|
| それまでの判断 | 二審の大阪高裁は、この契約は共同事業の性質を持ち、賃料を減らさない特約も有効だとして、不動産会社の減額請求を認めなかった。一方で、経済事情の大きな変化から自動増額の特約は平成11年以降は適用されないとし、賃料は平成9年4月以降の額のままとして、貸主の請求を一部認めた。 |
| 最高裁の判断 | 二審判決のうち不動産会社の請求や賃料確認などの部分を取り消し、審理をやり直すため大阪高裁に差し戻した。 この契約は建物の賃貸借であることが明らかで、賃料の増減を求める権利を定めた借地借家法32条が適用される。 同条1項は特約で排除できず自動増額特約があっても減額を求められるが、契約の経緯や特約の存在は減額の可否と額の判断で十分考慮すべきだ。 |
- 裁判年月日
- 2004年11月8日
- 法廷
- 最高裁判所第二小法廷
- 種類
- 判決
- 事件番号
- 平成15年（受）第869号
- 事件名
- 賃料減額確認等請求本訴，同反訴事件
- 結果
- 破棄差戻
- 向き
- ―
- 原文
- 裁判所ウェブサイト
裁判の流れ
| 段階 | 裁判所 |
|---|---|
| 二審 | 大阪高等裁判所 平成14年（ネ）第774号 2003.02.14不動産会社の請求を退け、貸主の反訴請求を一部認めた ― |
| 最高裁上告受理 | 最高裁判所第二小法廷 平成15年（受）第869号 2004.11.08 判決破棄差戻 この判決 |
判決文が公開されていないものは、分かっていることだけを載せています。
個別意見
2件| 種類 | 裁判官 | 概要 | 向き |
|---|---|---|---|
| 反対意見 | 福田 博 | サブリース契約の本質は関係者の共同事業であり、弱い立場の借主を守るための借地借家法32条1項を当然に適用するのは妥当でないと述べた。賃料を減らさない特約に事情変更の原則を適用すべき事情も認められず、減額を認めなかった二審の結論は相当だから上告を退けるべきだとした。 全文を読む（裁判所のPDF） | ― |
| 補足意見 | 滝井 繁男 | 転貸収入が減るリスクは専門家として事業の採算性を請け合った借主が引き受けたものであり、直ちに貸主に負わせないのが公平だと述べた。ただし本件では貸主の借入金利が予測を超えて下がった利益を貸主だけが得るのは公平を欠くため、減額請求を認めるのが公平にかなうとした。 全文を読む（裁判所のPDF） | ― |
補足意見は、判決に賛成したうえで考えを書き足したもの。意見は、結論には賛成だが理由が違うもの。反対意見は、結論に反対するもの。
この判決をした裁判官
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