2003年10月21日 最高裁判所第三小法廷 判決
サブリース契約と賃料の減額請求
結果 破棄差戻向き―
| あらまし | 不動産会社（貸主）は、大手不動産会社（借主）の提案を受け、約180億円の融資と約50億円の敷金を元手にビルを建て、1991年に借主へ一括で貸した。借主がテナントに又貸しする契約で、賃料は年約19億8千万円、3年ごとに10％値上げする特約が付いていた。借主は1994年以降、賃料の減額を繰り返し求めて約定より低い額を支払ったため、貸主は特約どおりの賃料を前提に、敷金の不足分と未払い賃料の計約52億7千万円を請求した（認められない場合の予備として同額の損害賠償も請求した）。これに対し借主は、減額後の賃料額の確認を求めて訴え返した。 |
|---|---|
| それまでの判断 | 二審は、この契約は通常の賃貸借と異なる事業委託的な契約で、賃料の増減を求める法律の規定は限られた範囲でしか適用されないとした。その上で値上げ率は0％に変更されたと判断し、貸主の請求を約35億円の限度で認め、借主の訴えを退けた。 |
| 最高裁の判断 | この契約は建物の賃貸借契約であり、サブリースでも借地借家法32条が適用されるので、借主は賃料の減額を求めることができるとした。 同条は当事者の合意で排除できない規定であり、賃料の自動値上げ特約があっても、減額の請求は直ちには妨げられないとした。 減額の当否や金額は、賃料決定の経緯、当時の相場、転貸の収支予測、貸主の返済予定などを十分考慮して判断すべきだとし、審理をやり直させた。 |
- 裁判年月日
- 2003年10月21日
- 法廷
- 最高裁判所第三小法廷
- 種類
- 判決
- 事件番号
- 平成12年（受）第573号
- 事件名
- 敷金請求本訴，賃料相当額確認請求反訴事件
- 結果
- 破棄差戻
- 向き
- ―
- 原文
- 裁判所ウェブサイト
裁判の流れ
| 段階 | 裁判所 |
|---|---|
| 二審 | 東京高等裁判所 平成10年（ネ）第3894号 2000.01.25貸主の請求を約35億円の限度で認め、借主の反訴を退けた ― |
| 最高裁上告受理 | 最高裁判所第三小法廷 平成12年（受）第573号 2003.10.21 判決破棄差戻 この判決 |
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個別意見
1件| 種類 | 裁判官 | 概要 | 向き |
|---|---|---|---|
| 補足意見 | 藤田 宙靖 | 契約書の文言や条項から、まず通常の建物賃貸借と考えるべきで、サブリースを特別な契約とみる説はこれを覆す十分な法的説明になっていないと述べた。貸主に救済が必要な場合も、賃料判断での事情の考慮や信義誠実の原則、不法行為法などで対応でき、その方が法的安定性と柔軟な解決にかなうとした。 全文を読む（裁判所のPDF） | ― |
補足意見は、判決に賛成したうえで考えを書き足したもの。意見は、結論には賛成だが理由が違うもの。反対意見は、結論に反対するもの。
この判決をした裁判官
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